Thị trường bất động sản đang chứng kiến cơn sóng ngầm đổi chủ dự án, từ tay các con nợ đang ngắc ngoải về ngân hàng. Tiêu biểu như một dự án trung tâm thương mại trên mảnh đất 1.200 m2 tại phố Cửa Nam (Hà Nội), đang chờ hoàn tất thủ tục chuyển đổi. Công trình đóng cửa im ỉm, trên cánh cửa là dòng chữ viết nguệch ngoạc "Nhà đang thế chấp tại ngân hàng...". Chủ đầu tư đã sẵn sàng bán lại cho ngân hàng và hai bên đang gấp rút làm thủ tục đổi chủ sau khi dự án được nhà băng này rót vốn để hoàn thiện.

Giám đốc của một doanh nghiệp địa ốc tiết lộ, không chỉ ở Hà Nội mà các doanh nghiệp bất động sản nói chung đều ngập trong khó khăn, một số dự án ở TP HCM cũng đã bị ngân hàng "ôm".

Một khu nghỉ dưỡng nổi tiếng miền Trung từ đầu mùa hè này cũng đã về tay ngân hàng cổ phần có trụ sở tại Hà Nội. Chỉ quen với nghiệp vụ tiền tệ, giờ phải ôm cả một resort đang hoạt động mùa cao điểm, ban lãnh đạo nhà băng này không dễ tìm người đứng ra quản lý, vận hành trong lúc hoàn tất thủ tục xử lý.

Lý giải về việc địa ốc, nhà đất ồ ạt đổi chủ trong thời gian qua, một chuyên gia chứng khoán - tài chính tại TP HCM nhìn nhận, vì không còn tiền trả ngân hàng nên doanh nghiệp đành mất khối tài sản đã thế chấp.

Xu hướng ngân hàng thôn tính doanh nghiệp và các dự án của họ từng được một đại biểu doanh nhân cảnh báo trên diễn đàn Quốc hội. Vị này cho rằng doanh nghiệp khó khăn phải dùng tài sản thế chấp để gạt nợ là chuyện tất yếu xảy ra khi không có nguồn trả nợ cho ngân hàng. Nhưng đáng lo ngại nếu ngân hàng "thấy chết mà không cứu", đẩy doanh nghiệp vào bước đường cùng để thâu tóm dự án cũng như chính doanh nghiệp con nợ.

Không chỉ mua lại dự án thông qua xử lý tài sản thế chấp, gần đây các ngân hàng cũng tăng cường rót vốn mua cổ phần trong các doanh nghiệp bất động sản. Ngân hàng Việt Á vừa đạt thỏa thuận mua lại 11% cổ phần của Tập đoàn Đất Xanh. Đổi lại, VietABank sẽ hỗ trợ vay vốn cho khách hàng của Đất Xanh nhằm giảm bớt gánh nặng về tài chính cho người có nhu cầu mua nhà đất.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành thừa nhận khi ngập trong nợ nần, dự án không còn vốn để triển khai, chủ đầu tư buộc phải phải bán lỗ đến 40% cho nhà băng.

Chuyện ngân hàng "nuốt" bất động sản, theo ông Đực, có thể giúp dự án "sống" song chưa chắc đã vực thị trường đi lên bởi mấu chốt là vấn đề đầu ra. Dù được rót vốn nhưng không có khách hàng mua thì cũng chẳng khác nào nằm chờ chết. Do đó, để cứu thị trường, ngân hàng nên nới rộng hầu bao cho vay vốn xây và mua nhà thay vì thâu tóm các công trình lớn. Bởi bản thân ngân hàng nếu "nuốt" phải dự án đang nợ đầm đìa chẳng khác nào ôm một cục nợ xấu.

Phó giám đốc Công ty Đất Lành nói thêm, vốn của doanh nghiệp địa ốc được hình thành chủ yếu từ 4 nguồn như doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng và nhà thầu. Khi dự án bị đổi chủ, nội bộ công ty sẽ có những xáo trộn nhất định. Ngoài ra, về mặt dài hạn, ông Đực cho rằng, thị trường có khả năng bị lũng đoạn khi những dự án, công ty địa ốc lớn bị thâu tóm. Những tổ chức tín dụng vốn đã mạnh sẽ trở nên càng mạnh hơn. "Họ có khả năng trở thành những con bạch tuộc với nhiều xúc tu lớn có thể khống chế nền kinh tế", ông Đực lo ngại.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất xanh miền Bắc thừa nhận, đúng là có chuyện nhiều ngân hàng đầu tư cho dự án, mua lại một phần thậm chí thâu tóm trọn cả công ty. Tuy nhiên, ông đánh giá hiện tượng này không quá nghiêm trọng, ngược lại còn gây hiệu ứng tích cực cho thị trường. Bởi khi kinh tế khó khăn, dự án đình trệ, nếu được ngân hàng rót vốn dự án sẽ tái khởi động và cấp nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Quyết, bản thân ngân hàng có nghiệp vụ tài chính vững chắc, họ sẽ đủ thông minh để biết dự án, công ty nào nên hợp tác đầu tư hoặc mua lại. "Thay vì nợ xấu thì ngân hàng góp vốn trở thành cổ đông, như vậy ngân hàng tránh được rủi ro và doanh nghiệp cũng không 'chết'", ông Quyết nói.

Trong khi phải chịu tiếng đẩy con nợ vào bước đường cùng để thâu tóm tài sản, lãnh đạo nhiều ngân hàng phản bác họ chẳng mặn mà ôm những "cục nợ" bất động sản này bởi đây chỉ là điều "cực chẳng đã" khi con nợ mất khả năng chi trả.

Áp lực tăng trưởng tín dụng đã khiến các ông chủ trước đây quá mạnh tay cho vay bất động sản. Tổng giám đốc một nhà băng từng có dư nợ bất động sản cao tại Hà Nội cũng thừa nhận, thời điểm đó nếu không chấp nhận cho vay thì không tồn tại được. Nhưng giờ các ngân hàng mới thấy chật vật vì phải ôm cục nợ đó mà chưa có chủ trương xử lý ra sao.

Tổng giám đốc một ngân hàng cho biết, do không có kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc nên phía ngân hàng chỉ quản lý các nguồn thu của con nợ chứ không thể điều hành thay. Hơn nữa, pháp luật không cho phép ngân hàng kinh doanh, đầu cơ địa ốc. Ngân hàng chỉ được phép mua lại bất động sản trong trường hợp đó là tài sản thu hồi nợ nhưng sau đó phải bán lại chứ không được kinh doanh.

Nhiều lãnh đạo cho rằng để bán được tài sản thế chấp mà phải qua nhiều thủ tục và thời gian chờ đợi lên tới vài năm là quá lâu và bất cập. Ông Hàn Ngọc Vũ - Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Quốc tế (VIB) thẳng thắn nói: "Việc xử lý tài sản đảm bảo của khách hàng mà cần đến 3 năm để hoàn tất theo các quy trình như hiện nay sẽ khó khuyến khích các ngân hàng mạnh dạn cấp tín dụng mới".

Ông Nguyễn Hưng - Tổng giám đốc TienPhong Bank cho biết, sau khi con nợ không thể chi trả, để bán được tài sản thế chấp, ngân hàng phải kiện lên các cấp, từ sơ thẩm, phúc thẩm, rồi thậm chí cả giám đốc thẩm trong trường hợp họ không thiện chí. Lãnh đạo TienPhong Bank cũng nói thêm, tại Mỹ và một số nước khác, nếu con nợ không thể chia trả, họ sẽ phải ra khỏi ngôi nhà mà mình đã thế chấp ngay lập tức chứ ngân hàng không phải mất nhiều năm như ở Việt Nam.

Tại hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm toàn ngành ngân hàng mới đây, thảo luận về vấn đề này, Tổng giám đốc Vietcombank Nguyễn Phước Thanh phàn nàn: "Ngân hàng muốn bán tài sản thì phải qua tới 3 cấp tòa án và nhiều thủ tục là không hợp lý. Nợ xấu đang tăng nhưng việc xử xử lý, bán tài sản thế chấp đang bế tắc. Nếu không có một chính sách mang tính thị trường hơn trong việc này thì nợ xấu không bao giờ được giải quyết".

Ông Keith Pogson, CEO Dịch vụ tài chính ngân hàng của Ernst & Young châu Á – Thái Bình Dương, cũng cho rằng trong một số trường hợp, các nhà băng Việt Nam nên làm theo cách ngân hàng ở Australia, Đức. "Họ chấp nhận bơm thêm tiền cho chủ đầu tư xây hoàn thiện (với điều kiện họ trả một phần khoản vay cũ - khoảng 70%). Nếu không làm vậy, giá trị các khoản nợ xấu sẽ giảm xuống qua thời gian trong khi họ tin rằng, nếu chỉ cố đầu tư thêm, con nợ sẽ trả được và sẽ có một tài sản sinh lời tuyệt vời", ông Pogson phân tích.

Hoàng Lan - Thanh Lan